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Objectifs |
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 Se
constituer un patrimoine immobilier
Se
créer des revenus complémentaires
Profiter
de son investissement
Réduire
ses impôts pendant 4 ans
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Les obligations |
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Le logement doit faire partie d'une résidence
de tourisme classée en référence
à l'arrêté du 14 février
1986. Elle doit être gérée par une
seule personne physique et morale et répondre
aux critères suivants :
- Capacité
minimum de 100 lits.
- Engagement de l'exploitant de promotion touristique
à l'étranger.
- Location de chambres ou appartements meublés
à la journée, la semaine ou au mois.
- Proposer aux résidents un minimum d'équipements
et de services communs.
Le logement doit être situé dans une zone
de revitalisation rurale ou dans une zone rurale concernée
par les fonds structurels européens et délimitée
par le décret 2001-1315 du 28 décembre
2001.
Il doit être neuf et loué nu à l'exploitant
de la résidence de tourisme pendant au minimum
9 ans.
Le locataire peut se réserver des périodes
de séjour dans le logement donné en location
sans faire obstacle au dispositif aux conditions suivantes
:
- Le
durée totale des périodes d'occupation
de doit pas excéder huit semaines par an.
- Le revenu brut foncier déclaré
par le bailleur doit tenir compte de ces périodes
d'occupation.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit
la date d'achèvement de l'immeuble ou de son
acquisition si elle est postérieure.
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Les avantages fiscaux |
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Une
réduction d'impôt de 25 % de son investissement
Le montant de l'investissement comprend le prix d'acquisition
plus les frais d'acquisition (droits d'enregistrement
et de timbres, honoraires, commission…). La TVA
est exclue dès lors qu'elle est récupérée
par l'investisseur.
La base de calcul de la réduction d'impôt
est plafonnée à :
- 50 000
€ pour une personne célibataire, veuve ou
divorcée
- 100 000 € pour un couple marié.
Montant de la réduction
d'impôt :
Le taux de la réduction d'impôt est fixé
à 25 % du montant de l'investissement.
Le montant maximum de la réduction d'impôt
est donc de :
- 12 500
€ pour une personne célibataire, veuve ou
divorcée, soit 3 125 € par an pendant 4
ans ;
- 25 000 € pour un couple marié, soit 6
250 € par an pendant 4 ans.
L'investisseur
récupère la TVA sur son investissement.
Le logement se situant dans une résidence de
tourisme gérée par un bail commercial
d'au minimum neuf ans, les loyers perçus par
l'investisseur sont soumis à la TVA à
5,5 % ce qui lui permet de récupérer l'intégralité
de la TVA sur son investissement au taux de 19,6 %.
Déduction
forfaitaire
La déduction forfaitaire sur les loyers est ramenée
de 14 à 6 % durant les neuf premières
années de location.
Déficit
foncier
Le déficit foncier est imputable sur le revenu
global dans la limite de 10 700 euros. La fraction de
déficit supérieure à ce montant
est imputable sur les revenus fonciers des dix années
suivantes.
Une
gestion par bail commercial
Une
durée minimum de 9 ans fermes, renouvelable.
Une
connaissance totale de l'ensemble des charges dès
la conclusion du bail.
Un loyer
garanti par le preneur quel que soit le taux de remplissage
de la résidence.
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Les pièges à
éviter |
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Une implantation à surveiller :
Bien s'assurer de la qualité du site d'implantation,
un site offrant de réelles perspectives touristiques
sera un gage à la fois de bon paiement des loyers
mais aussi de valorisation du bien dans le temps.
Un bail commercial à détailler
:
Bien s'assurer dans le projet de bail commercial des
modalités de répartition des charges d'entretien
de la résidence. Certains baux commerciaux laissent
la quasi-totalité des dépenses d'entretien
à la charge du propriétaire.
Analyser distinctement la rentabilité et la valeur
ajoutée des périodes d'occupation :
Bien s'assurer que le loyer versé par le gestionnaire
paraisse cohérent au regard des perspectives
d'exploitation du site et du prix de vente du bien immobilier.
Analyser la réelle valeur ajoutée des
possibilités d'occupation offertes : privilégier
une utilisation possible sur de la moyenne voire de
la haute saison.
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ZRR 
