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Objectifs |
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Se constituer un patrimoine de valeur
Se
créer des revenus complémentaires
Réduire
son impôt sur une durée de 1 à 3
ans
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Personnes concernées |
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Contribuables
payant plus de 15 000 € d’impôts.
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Les obligations |
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L’immeuble doit faire l’objet d’un
classement « Monuments Historiques » ou
bénéficier d’une inscription à
l’Inventaire Supplémentaire des Monuments
Historiques (I.S.M.H.).
Les
travaux doivent avoir fait l’objet d’une
autorisation préfectorale, celle-ci devant être
délivrée avant le démarrage des
travaux.
Les
propriétaires de l'immeuble ou certains organismes
habilités doivent avoir l'initiative des travaux,
c'est à dire se comporter en véritables
maîtres de l'ouvrage.
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Les avantages fiscaux |
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Lorsqu'un
immeuble procure des recettes imposables et n'est pas
occupé par son propriétaire, la totalité
des charges foncières afférentes à
l'immeuble peut être imputée sur les revenus
fonciers.
En
cas de constatation d'un déficit foncier, celui-ci
est imputable, sans limitation de montant, sur le revenu
global de l'intéressé, et généralement
étalé sur une période de 1 à
3 ans.
Les
charges déductibles sont en particulier les suivantes
:
- Dépenses
d’entretien et de réparation,
- Dépenses d’amélioration de l’immeuble,
- Frais de gestion,
- Taxes foncières,
- Totalité des intérêts d’emprunt
à la différence du régime de droit
commun,
- Déduction forfaitaire sur les revenus fonciers
de 14%
- Primes d’assurance.
Si
l’immeuble est ouvert au public, la transmission
aux héritiers et aux légataires est exonérée
de droits de donation et succession (art. 795 A du CGI).
L’exonération est subordonnée à
la souscription par les héritiers, donataires
ou légataires avec les Ministres de la Culture
et des Finances d’une convention à durée
indéterminée.
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Exemple
Achat
appartement : 40 000 €
Travaux : 60 000 € réalisés
à 50 % sur 2005 et 50 % sur 2006.
L’investisseur
pourra déduire 30 000 € en 2005 et
30 000 € en 2006 de son revenu imposable,
ce qui lui générera, dans une hypothèse
d’imposition à 48.09 %, une
économie d’IR de 14 427 € par
an pendant deux ans.
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Les pièges à
éviter |
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Une implantation à surveiller :
Veiller au site d'implantation car celui-ci sera garant
des perspectives de location du logement et de sa valorisation
dans le temps.
Un prix de revient à surveiller :
L'impact fortement défiscalisant pousse certains
opérateurs à pratiquer des prix de vente
excessifs, il convient donc de rester vigilant au prix
de revient de son logement travaux inclus qui doit être
cohérent au regard du marché immobilier
local.
Un montage fiscal précis :
Le montage d'une opération Monuments Historiques
requiert une parfaite connaissance de l'ensemble de
la réglementation se rapportant à ce régime
: négociations avec l'Architecte des Bâtiments
de France, autorisation spéciale de travaux accordée
par le Préfet,...
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Textes de référence |
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Art. 156-1/3ème,
256b, 794 à 796, 1040 et 1041, 41E à 41J
de l'annexe III, 281 bis de l'annexe III du CGI.
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Monuments Historiques 
