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Objectifs |
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 Constitution
d’un patrimoine de valeur
Se
créer des revenus complémentaires
Réduire
ses impôts sur une durée de un à
trois ans
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Personnes concernées |
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Contribuables
payant plus de 15 000 € d’impôts.
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Les obligations |
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L'immeuble doit être situé dans un secteur
sauvegardé ou dans une zone de protection du
patrimoine architectural urbain (ZPPAUP).
Les
travaux doivent avoir fait l’objet d’une
autorisation préfectorale, celle-ci devant être
délivrée avant le démarrage des
travaux.
Location
nue pendant 6 ans à usage d'habitation principale.
La
location du bien doit être effective dans les
12 mois suivant la date d'achèvement des travaux.
Le
locataire ne doit pas être membre de foyer fiscal.
Les
propriétaires de l'immeuble ou certains organismes
habilités doivent avoir l'initiative des travaux,
c'est à dire se comporter en véritables
maîtres de l'ouvrage.
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Les avantages fiscaux |
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Réduction
du revenu imposable par imputation des frais liés
aux travaux de démolition, de reconstruction
de toitures ou de murs, de réparation et d'amélioration,
de transformation en logements sous certaines conditions.
Ces
frais sont imputables sans plafond sur le revenu global,
et généralement étalés sur
une période de deux à trois ans.
Point
de départ des avantages fiscaux : l'année
fiscale durant laquelle les premiers appels de fonds
ont été payés par le contribuable.
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Exemple
Achat
appartement : 40 000 €
Travaux : 60 000 € réalisés
à 50 % sur 2005 et 50 % sur 2006.
L’investisseur
pourra déduire 30 000 € en 2005 et
30 000 € en 2006 de son revenu imposable,
ce qui lui générera, dans une hypothèse
d’imposition à 48.09 %, une
économie d’IR de 14 427 € par
an pendant deux ans.
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Les pièges à
éviter |
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Une implantation à surveiller :
Veiller au site d'implantation car celui-ci sera garant
des perspectives de location du logement et de sa valorisation
dans le temps.
Un prix de revient à surveiller :
L'impact fortement défiscalisant pousse certains
opérateurs à pratiquer des prix de vente
excessifs, il convient donc de rester vigilant au prix
de revient de son logement travaux inclus qui doit être
cohérent au regard du marché immobilier
local.
Un montage fiscal précis :
Le montage d'une opération Malraux requiert une
parfaite connaissance de l'ensemble de la réglementation
se rapportant à ce régime : négociations
avec l'Architecte des Bâtiments de France, autorisation
spéciale de travaux accordée par le Préfet,...
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Textes de référence |
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ART L313-1
à L 313-15 et R 313-15 et R 313-1 à R
313-38 du code de l’urbanisme ainsi que l’art
156-I -3 du code général des impôts
complétés par l’instruction administrative
du 17 mai 1995.
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Loi Malraux 
