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Objectifs |
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Réduire son impôt pendant 5 ans
Se
constituer un patrimoine immobilier ou le diversifier
Se
constituer des revenus complémentaires
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Personnes concernées |
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Contribuables
payant plus de 8 000 € d’impôt
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Les obligations |
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Acquisition
d’un logement neuf situé dans les DOM TOM
Location
nue du logement à un locataire y fixant sa résidence
principale.
Ce
dernier ne doit pas être membre du foyer fiscal
de l’investisseur.
La
location doit prendre effet dans les six mois de la
date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition
si elle est postérieure.
Secteur locatif libre
:
La
location doit être de 5 années au minimum.
Les
loyers par m² et les ressources du locataire ne
sont pas plafonnés.
Secteur
locatif intermédiaire :
La
réduction d’impôt est majorée
en contrepartie :
D’une
location de 6 années minimum
Pour
les baux conclus en 2005, un loyer annuel plafonné
à 131 € / m² dans les DOM et Mayotte,
et 173 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en
Nouvelle-Calédonie et en Polynésie Française.
Des
revenus du locataire figurant sur l’avis d’imposition
au titre de 2004 n’excédant pas 25 000
€ pour une personne seule et 46 500 € pour
un couple marié. Ces sommes sont majorées
en fonction du nombre de personnes à charge.
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Exemple
Pour un investissement de 150 000 € en 2005
dans le secteur locatif intermédiaire réalisé
dans un logement de 65 m² habitables, la
réduction d’impôt sera calculée
sur une base de 65 * 1800 = 117 000 € et
permettra à l’investisseur de réduire
son impôt de 117 000 * 50 % = 58 500 €,
étalés sur 5 ans de manière
linéaire, soit 11 700 € par
an pendant 5 ans.
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Les avantages fiscaux |
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Réduction
d’impôt de 40 % du montant de l’investissement
dans le secteur libre et de 50 % dans le secteur intermédiaire.
Ces
taux sont respectivement portés à 50 %
et 60 % lorsque le logement est situé dans une
zone urbaine sensible. Ils sont également majorés
de 4 points lorsque des dépenses d’équipement
de production d’énergie utilisant une source
d’énergie renouvelable sont réalisées
dans le logement.
Cette
réduction d’impôt est étalée
sur 5 ans.
La
base de calcul de l’investissement comprend le
prix d'acquisition plus les frais d'acquisition (droits
d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission...).
La réduction d’impôt est calculée
sur un prix plafond au m² de 1 800 € HT /m²
pour les investissements réalisés en 2005.
Exemple
: Pour un investissement de 150 000
€ en 2005 dans le secteur locatif intermédiaire
réalisé dans un logement de 65 m²
habitables, la réduction d’impôt
sera calculée sur une base de 65 * 1800 = 117
000 € et permettra à l’investisseur
de réduire son impôt de 117 000 * 50 %
= 58 500 €, étalés sur 5 ans de manière
linéaire, soit 11 700 € par an pendant
5 ans.
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Les pièges à
éviter |
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La
réponse locative :
Le logement doit être loué dans les six
mois de son acquisition ou de son achèvement,
il convient donc dans la sélection de ses programmes
de veiller à l'existence réelle d'une
demande locative à la fois dans le site d'implantation
du logement mais aussi au regard de la qualité
de celui-ci.
Les
perspectives de sortie :
Une revente étant toujours une sortie à
envisager, bien s'assurer d'une demande d'hébergement
forte sur le site d'investissement, d'une adéquation
avec le logement acquis et d'une pérennité
économique du site. Eviter les sites où
seule l'exploitation touristique draine l'économie
car le risque y existe à moyen terme et l'absence
de résidents vivant d'une économie diversifiée
rend difficile toute revente.
Attention
aux présentations proposant de transformer le
logement en hébergement touristique au terme
de l'engagement fiscal. Si cette option présente
des intérêts, il convient de veiller à
ce que le site présente de réels attraits
touristiques et que l'offre d'hébergement ne
soit pas déjà pléthorique.
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Textes de référence |
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Article
199 undecies A et 217 undecies du CGI.
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Les opérations
actuelles |
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Loi Girardin :Secteur Immobilier 
