Financière Magenta: conseils en défiscalisation, pour la défiscalisation de vos revenus.

Objectifs

Se constituer un patrimoine
Se créer des revenus complémentaires
Protéger sa famille
Diversifier son patrimoine

Personnes concernées

Contribuables payant plus de 3 000 € d’impôt.

Les obligations

Acquisition d’un logement neuf
Location nue pendant 9 ans minimum à un tiers y fixant sa résidence principale.
Le locataire peut être un ascendant ou un descendant mais ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.
La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.
Le loyer est plafonné durant la période d'amortissement en fonction de la surface habitable du logement.

Pour 2006, les plafonds sont les suivants :

Les avantages fiscaux

 Amortissement jusqu’à 65 % du montant de l’investissement.

Comme pour l’investissement Besson, la déduction au titre de l’amortissement est égale à 8 % de la base amortissable les cinq premières années et 2.5 % les quatre années suivantes.
A l’issue de cette période de neuf ans, il est possible de poursuivre le principe d’amortissement de 2.5 % par période de trois ans, dans la limite de six ans.
La déduction globale varie donc, selon les cas de 50 % du coût de l’investissement à 65 %.
En contrepartie, le taux de déduction forfaitaire est abaissé à 6 % contre 14 % dans le régime de droit commun pendant toute la durée d’amortissement.

Imputation des déficits fonciers :

Les déficits fonciers autres que les intérêts d’emprunt sont, comme dans le cadre de la loi Besson, imputables sur le revenu global à concurrence de 10 700 € par an. Le surplus est, quant à lui, déductible des revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple Pour un investissement de 150 000 € offrant une rentabilité brute de 5 %, financé à 100 % en crédit amortissable sur 15 ans à un taux de 4.5% : L’investisseur, dans une hypothèse d’imposition dans la tranche à 37.38 %, obtiendra 4 000 € de réduction d’impôt par an pendant 5 ans, puis 1 400 € pendant 10 ans. Son effort d’épargne mensuel moyen pendant toute la durée de remboursement du prêt sera de 430 €. Une fois le prêt remboursé, il sera propriétaire d’un patrimoine d’au moins 150 000 € (sans tenir compte d’une revalorisation) qui lui générera plus de 8 000 € de revenus complémentaires.

Les pièges à éviter

Le site d'implantation :

Veiller au site d'implantation du logement et particulièrement sur les points suivants :

- Perspectives de valorisation du bien en fonction de l'offre immobilière déjà existante, des prestations du logement et du prix d'acquisition.
- Importance et pouvoir d'achat de la demande locative locale garantissant des mises en location rapides et déterminant le niveau de loyer envisageable.

Les programmes packagés :

Etre vigilant aux produits " packagés " présentant l'investissement comme un unique support financier et occultant qu'il s'agit d'un actif immobilier qu'il conviendra un jour de valoriser.

Les simulations trop optimistes :

Ne pas se laisser séduire par des simulations financières exceptionnellement intéressantes : un taux de crédit de 3,50% sur 15 ans permet de mettre en place une opération qui "ne coûte rien", mais le taux est variable !…

Les parkings :

Le loyer n'étant pas plafonné sur les parkings, certains intervenants proposent un bail spécifique au parking afin d'augmenter la rentabilité de l'ensemble de l'investissement. Cette possibilité n'est envisageable que si le loyer du parking correspond au loyer de marché, dans le cas contraire une requalification pourrait être encourue sur l'ensemble de l'investissement.

Textes de référence

Art. 156-1/3ème, 256b, 794 à 796, 1040 et 1041, 41E à 41J de l'annexe III, 281 bis de l'annexe III du CGI.