Financière Magenta: conseils en défiscalisation, pour la défiscalisation de vos revenus.

Objectifs

 Constitution d’un patrimoine immobilier de valeur
 Création de revenus complémentaires défiscalisés pendant plus de 20 ans
 Protection de sa famille
 Réduire son impôt dès l’année d’acquisition

Personnes concernées

Contribuables payant plus de 15 000 € d’impôt.

Les obligations

Location de logements meublés
Retirer de cette activité de location meublée plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles ou que celle-ci représente plus de 50 % du revenu global
Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés

Les avantages fiscaux

 Déduction des frais d’établissement sur le revenu global, générant des économies d’impôt immédiates.
 Amortissement de la totalité de l’immobilier (hors quote-part représentant le terrain) et du mobilier. Ces amortissements permettront de ramener le résultat fiscal de l’opération à 0 et ainsi d’obtenir des revenus nets d’impôt.
 Récupération de la TVA.
 Exonération des plus-values après 5 ans.
 Exonération d’ISF sous certaines conditions.
 Transmission sans effort grâce à l’ensemble des mesures favorisant les transmissions des petites entreprises ainsi qu’au démembrement des parts sociales dans le cadre d’une SARL de famille.
 Anticiper son départ à la retraite : Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider pour un coût minimum ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une réversion à taux plein.

Exemple Pour un investissement de 362 384 € (hors frais de notaire) générant une rendement de 6 % HT, dans une hypothèse d’imposition de 48.09 % avec un financement à 100 % en crédit In Fine sur 15 ans à un taux de 4.8 %. Afin de rembourser le crédit, l’investisseur place 100 000 € sur un contrat de capitalisation, auquel il ajoutera pendant 15 ans 8 800 € annuel, ce qui lui permettra de rembourser, avec un rendement de 4.75 %, le capital emprunté. • L’investisseur récupère 36 000 € d’économie d’impôt la première année. • Il perçoit plus de 23 000 € de recettes nettes d’impôt jusqu’en 2029 (loyers indexés sur l’indice INSEE du coût à la construction, soit augmentation chaque année à prévoir). • Compte tenu des recettes et des différentes charges (Taxe professionnelle, intérêts d’emprunt, frais de gestion comptable, apport au contrat de capitalisation, etc…), son effort de trésorerie moyen sur 15 ans est de 365 € mensuel. • En 2019, il est propriétaire d’un patrimoine de 362 384 € (sans tenir compte d’une revalorisation), qui lui génère plus de 23 000 € de trésorerie (déduction faite des charges), et dont le prix de revient, en tenant compte des avantages fiscaux n’aura été que de 197 387 €. • Les revenus sont contractuellement garantis par des baux commerciaux.

Les pièges à éviter

La cohérence économique : Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial : Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

Etudier précisément la base de calcul de la rentabilité, celle-ci n'est pas toujours calculée sur le prix d'acquisition effectif du bien mobilier et frais d'acquisition (hors notaire) compris mais sur seulement une proportion du prix, de manière à l'augmenter artificiellement.

La Vente en Etat Futur d'Achèvement et le statut de loueur en meuble professionnel : Une des conditions d'accès au statut de loueur en meublé professionnel est de générer au minimum 23 000 € de recettes issues de la location de logements meublés. Le fait d'acheter un bien dont la livraison effective ne se fera que l'année suivant celle de son acquisition fait automatiquement échec à cette obligation et inclut donc une impossibilité d'imputer les déficits au revenu global l'année de l'acquisition.

Textes de référence

Art. 151 septies, 39C, 31 de l'annexe II du CGI. Loi de Finances 1999, diverses réponses ministérielles, ...